關于《武漢市物業管理條例》(代擬稿)的起草說明
來源: 武漢市政府法制辦   發布時間: 2014-05-12 10:09   3589 次瀏覽   大小:  16px  14px  12px
根據市人大2009年立法計劃和我市物業管理工作需要,依據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、法規,我局代市政府起草了《武漢市物業管理條例》(以下簡稱《條例》),現就有關問題作如下說明:

   根據市人大2009年立法計劃和我市物業管理工作需要,依據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、法規,我局代市政府起草了《武漢市物業管理條例》(以下簡稱《條例》),現就有關問題作如下說明:

    一、重新立法的必要性

    我市第一部地方性物業管理法規——《武漢市住宅區物業管理條例》自1999年10月30日公布施行以來,我市物業管理工作得到了長足發展,全社會對物業管理的認識不斷提高,物業管理領域逐步擴大,行業發展初具規模,物業管理步入了法制化、規范化發展的軌道,物業管理在整個城市建設和管理中正發揮出越來越重要的作用。但是,隨著城市經濟的發展和人民物質文化生活水平的提高,社會各界和廣大市民對物業管理更為關注。與這些要求相比,《武漢市住宅區物業管理條例》由于受當時立法的局限,有些方面相對滯后和欠缺。同時,國務院《物業管理條例》和《物權法》相繼頒布施行,與此相比,《武漢市住宅區物業管理條例》在適用范圍、管理模式、調整各有關方面的權利義務關系、對違法行為查處力度等方面不盡符合上位法的精神和規定,因此需重新立法,以適應當前物業管理發展的需要。
    (一)從適用范圍看,國務院《物業管理條例》涵蓋了住宅和非住宅所有物業管理活動,而原《武漢市住宅區物業管理條例》規定的只是城市規劃區內住宅區物業管理,對于寫字樓、商場、工業區等其他非住宅物業的物業管理活動,只是參照執行,這不利于物業管理在我市的全面推行和發展,也不利于發揮物業管理制度良好的社會和經濟效益,因此,有必要對適用范圍進行延伸和補充,以全面規范各類物業的管理。
    (二)從實施物業管理的模式看,《武漢市住宅區物業管理條例》規定的是符合條件的“住宅區實施物業管理”(非自愿),由業主委員會代表全體業主行使權利,這在當時對推動我市物業管理事業的發展起到了十分重要的作用。但隨著業主物業管理意識的增強和法治環境的不斷改善,充分尊重業主的財產權利和物業管理權利顯得更為重要,《物權法》和《物業管理條例》對此已作出明確規定。為此,需要通過重新立法以進一步明確業主的物業管理權利和義務,并由業主決定物業管理模式。
    (三)《武漢市住宅區物業管理條例》頒布實施十年來,出現了一些新情況、新問題亟待解決(如業主大會成立難、共用設施維護管理責任不明等),而原法規條款未作規定或規定過于原則,實踐中不好操作,因此有必要結合十年來的工作實踐和經驗,通過重新立法對這些問題作出明確規定和細化條款,使其更易于執行。

    二、代擬稿起草經過

    2003年底,我局根據市人大常委會的立法計劃安排,抽調專人組成了《條例》起草工作專班,于2004年5月31日形成了提請市政府審議的《武漢市物業管理條例》修訂草案代擬稿(武房〔2004〕15號),之后又向市政府提交了《市房產局關于將修訂〈武漢市住宅區物業管理條例〉列入市人大2005年立法項目的請示》(武房〔2004〕37號)。2005年,我局和市法制辦將《條例》修訂為《武漢市物業管理實施辦法》,并在網上公開征求意見,共收集歸納意見278條,后因當時國家《物權法》正在制訂出臺而暫時擱置。
    2008年,《條例》再次納入市人大的立法調研計劃,市委楊松書記、市政府阮成發市長、尹維真副市長多次對立法工作作出明確指示,要求抓緊立法,盡快出臺。我局非常重視,3月成立了工作專班,再次啟動《條例》立法起草工作。起草過程中,先后召開了多個不同層面、不同形式的座談和專題研討會,就立法的重點內容廣泛聽取區房產行政主管部門、物業服務企業、開發建設單位、業主委員會及相關管理部門的意見;同時起草專班通過外出考察、電話、信件、上網等方式了解、咨詢上海、成都、廣州、天津等城市的立法情況,借鑒其先進的立法經驗。起草期間市人大多次聽取了工作進展情況匯報,市人大城建環保委員會、法制委員會,市政府法制辦對《條例》起草工作給予了指導。2009年,《條例》納入了市人大立法計劃,根據立法工作計劃,我局加快了起草工作,經過反復多次討論修改和局辦公會討論通過,形成了提請市政府審議的《武漢市物業管理條例》(代擬稿)。

    三、代擬稿主要內容的說明

    (一)關于《條例》的名稱及適用范圍
    將法規名稱定為《武漢市物業管理條例》,相比于原名稱《武漢市住宅區物業管理條例》,法規所調整內容更為廣泛,適用范圍也相應由“城市規劃區住宅區物業管理”調整為“本市行政區域內物業管理”(第二條)。理由主要是:
    1、與國務院《物業管理條例》名稱和適用范圍相一致。
    2、隨著我市物業管理的發展,物業管理活動已從住宅區發展到涵蓋寫字樓、商場、工業區房、文體場館、醫院、學校等各類物業,對這些非住宅物業的物業管理活動,而原地方性法規一直未作專門規定,法律上的欠缺不利于非住宅物業的規范和發展。盡管住宅物業和非住宅物業在物業形態、業主的組成、業主對服務的需求、物業服務的內容和方式存在一定的區別,但在法律制度方面,兩者并無明顯不同,因此此次立法將涵蓋所有的物業管理。
    3、根據國務院《物業管理條例》規定,實施物業管理的前提是業主自愿,形式是物業服務企業基于合同提供服務,而不論物業的種類和地域范圍,故將《條例》適用范圍規定為“本市行政區域內的物業管理”。
    (二)關于業主大會業主委員會
    業主大會業主委員會作為一種特殊的自我管理組織,目前法規對其的法律定位、責任義務以及監管約束機制都不夠明確。在實踐中,業主大會成立難,部分業主委員會成員濫用權利、侵犯全體業主利益、過度維權等行為時有發生,已成為影響物業管理區域安定、引起業主矛盾糾紛的主要因素。因此,《條例》就房產行政主管部門、街道辦事處對業主大會業主委員會的監督管理職責作了分工(第四條),明確了街道辦事處作為基層政權機構在業主大會籌備成立(第二十條、二十一條)、換屆選舉、交接(第三十七條、三十八條)、聯席會議(第四十條)等方面的職責,規定了業主投票權計算方式(第二十四條)、業主大會會議召開方式、業主委員會委員資格終止(第三十五條、第三十六條)及相關法律責任(第八十四條)等,以加強對業主大會業主委員會運作的規范和管理。
    (三)關于供水、供電等物業附屬設施設備配置建設及責任劃分
    長期以來,供水、供電等物業附屬設施的管理維護、計量收費等問題是引發小區糾紛、影響安定的重要因素,究其原因主要是供水、供電等物業附屬設施的配置未實行抄表到戶、管理維護責任不明所致,這在2008年初的雪災天氣中反映的尤為突出。為防止今后開發建設單位在供水、供電等物業附屬設施配置上的隨意性和專業經營單位逃避附屬設施設備的維護責任,《條例》明確了新建物業水、電、氣計量裝置建設標準(第八條)、附屬設施設備移交接管(第十七條)、維修養護責任劃分(第七十三條)、收費方式(第七十四條)等,以保障水、電、氣等設施設備的使用安全,并有效發揮專業經營單位維護管理的專業技術優勢,提高管理效率,降低運作成本。
    (四)關于物業管理區域劃分
    物業管理區域科學合理劃分是業主大會成立和維修資金歸集和使用的前提,《條例》第五條規定了物業管理區域劃分原則,第六條明確了劃分時間、區域界限以圖紙注記方式確定并向買受人明示的要求,從而解決因區域界限不明而導致業主大會遲遲無法成立、維修資金使用分攤范圍難以確定的問題。
    (五)關于車位、車庫的歸屬及使用
    《物權法》對車位、車庫的歸屬、使用作了原則性規定,《條例》進行了細化和補充:
    1、規定了機動車停車庫(位)與住戶套數的最低比例標準由市規劃行政主管部門制定(第九條第一款)。
    2、車位、車庫的使用原則、定價方式、收益歸屬(第六十一條、六十二條)。
    3、車輛保管及停放要求(第六十二條第三款、第六十三條)。
    (六)關于物業的保修和維護責任
    開發建設單位建設質量遺留問題過多、不履行物業保修責任的問題是長期以來影響物業管理正常運轉、業主繳費率不高的重要因素,為促進開發建設單位提高物業建設質量,履行物業保修責任,《條例》對建設單位的保修責任作了較詳細的規定(第六十四條——第六十九條)。關于物業的維護責任,《條例》明確了業主專有部分和共用部分的責任劃分及義務(第七十條、七十一條、七十二條、七十五條、七十九條、八十條)、專業經營單位的職責(第七十三條、七十四條)、住宅維修資金的交存范圍、標準和使用原則(第七十六條、七十七條)。
    此外,《條例》還就物業服務用房配置、物業的交付使用、前期物業管理、物業服務合同、物業服務退出和交接、物業的使用、違反《條例》行為的處罰等內容作了規定。


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